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丈夫擅自卖房 法院判决腾退
作者:赵璐  发布时间:2009-05-22 08:29:00 打印 字号: | |
  案情简介:

  2000年吴某与梁某于婚姻存续期间购得房屋一处,产权证登记吴某一个人的名字。2002年梁某未经吴某的同意将该房屋卖给了高某,随后高某一家人搬入该房屋居住。高某称买房时并不知道房屋所有权证登记在吴某名下,买房之事亦没有与吴某直接联系,是其入住后在物业公司处发现产权证登记在吴某名下,之后亦没有向吴某主张要求办理产权过户手续。2005年吴某与梁某离婚,但未对该房屋进行处分,目前该房屋的产权仍登记在吴某的名下。

  2006年吴某发现房屋被高某占用遂要求其腾房,但是高某认为其已支付了房款,且有梁某的收据为证,这个房子就应该是自己的为由拒绝搬出,吴某无奈只得向法院起诉,要求法院判决高某腾房。

  法院经审理查明事实后,判决高某腾房。

  法官点评:

  本案是婚姻关系存续期间配偶一方未经另一方同意擅自处分共有财产,第三方能否取得该财产的纠纷。我国法律规定第三人在善意情况下取得无处分权人处分的财产,法律应该给予保护,但是本案中高某为什么不能取得本案诉争的房屋,理由如下:

  1、根据我国相关法律规定,房屋权属证书也就是我们通常所说的产权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。本案中,房产证上登记了吴某的名字,那么对于婚姻关系以外的任何外部关系来说,吴某就是这个房子的真正主人,她可以进行买卖、出租等处分行为,任何第三人与吴某的交易行为都会受到法律的保护。但是对于婚姻关系内部,尽管房产证上写着吴某一个人的名字,可事实上这个房子是吴某、梁某两人共有的,梁某可以依据婚姻法的规定要求与吴某分割房产或者处分房产的收益,但是梁某不能在吴某不知情的情况下单独处分共有房产。

  2、梁某的卖房行为已经构成了无权代理。尽管我国婚姻法规定:“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。”但是对于“日常生活需要”法律给予了严格的界定,一旦超越这个范围,就构成了无权处分,其后果应由行为人负责。一般认为不动产的处分因价值重大,一方擅自处分会严重损害他方权益,因此不动产不属于“日常生活需要”的情形。所以本案中梁某未经吴某同意处分房产的行为应构成无权处分,给第三人造成的损失应由其负担。

  3、高某不是善意第三人。根据物权法的规定,善意取得须符合以下条件:受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。具体到本案,高某买房时未尽到注意义务,未对房屋的产权进行必要的审查,房屋也未实际过户登记到其名下,当然不构成物权法所规定的善意取得。

  据此,高某须根据吴某的要求腾退房屋,对于自己的损失应向梁某追偿。但是法官也要提醒大家,我国正处于向经济社会过渡的转轨时期,很多制度还不完善,多数老百姓还不知道不动产要在登记公示后才能受到法律的保护,尤其是

  近几年二手房交易市场异常火爆,交易过程中难免存在本案的这种情况,因此,交易过程中大家应该擦亮眼睛,在保证房屋产权无任何瑕疵的情况下才能交易,以避免事后产生不必要的麻烦。
责任编辑:李晓蕊