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保修期外房屋质量谁负责
作者:张勤缘  发布时间:2011-07-11 18:00:56 打印 字号: | |
  案情简介:

  2003年齐某与被告房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,购买被告开发建设的某小区5号楼1206号精装修住房一套。合同签订后,原告一次性付清了购房款,被告房地产公司也于合同规定的期限交付了房屋。2007年6月,原告入住三年后,房屋出现漏水。经物业公司工作人员关闭水闸阀门、抽水检查,确认漏水原因系主卫生间墙内冷水管道螺母丝断裂所致。因水管漏水,原告赔偿邻居地板、水柜、衣柜、踢脚线、墙布等各项损失,以及自己的各项设施的损失合计4万余元。

  原告找被告协商赔偿未果,遂起诉到法院,要求被告房地产公司赔偿其支出的各项损失4万余元。被告房地产公司认为,房屋交付时,《住宅质量保证书》中约定:开发商对精装修住宅中设备保修期1年,对建筑工程质量保修为2年,而事故发生时间距离房屋交付使用时间已超过两年,被告房地产公司不再承担责任。况且,发生漏水后,房地产公司已近维修职责,故不同意原告齐某的诉讼请求。

审理情况:

  法院审理后认为:保修期是指开发商承担无偿维修法律责任的期限,并不意味对商品房质量负责的最后期限。损害事故发生时,房屋处于正在使用状态中,房屋交付刚超3年,根据五金件的正常使用年限,螺母丝断裂显然是螺母本身存在质量瑕疵。作为房屋附属设施发生质量问题,房地产公司应当对原告的合理损害进行赔偿。经评估后,确定原告的各项设施损失共计3万余元。最终判决,被告支付原告地板、水柜、衣柜、踢脚线、墙布等各项损失3万余元。

法官讲法:

  本案争议焦点在于,《住宅质量保证书》中的保修期是不是房地产公司对房屋质量负责的最后期限。

  “《住宅质量保证书》中的保修期”在日常生活中,常被认为是开发商对房屋质量程但责任的最后期限,因此对《住宅质量保证书》规定的保修期内发生的房屋质量问题,很多开发商会以“超过保修期”为由,拒绝对购房人的法律责任。这种认识是对“住宅质量保证书中的保修期”含义的误解。

  “《住宅质量保证书》”和“保修期”是行政管理部门为开发商规定的行业规范,同时根据“保修”在民法上的意义,还产生开发商的保修责任。这种保修责任是指不收取费用的修缮责任。保修期内,开发商无偿维修,保修期过后,开发商仅是不再承担无偿维修责任,而非对房屋质量不承担任何责任。根据《合同法》、《民法通则》和《产品质量法》的有关规定,开发商仍要承担房屋的瑕疵担保责任或产品责任。

  损害事故发生时,房屋一直处在正常使用状态,而金属制螺母的正常使用也刚刚超过3年,根据对五金产品的使用规范,使用3年就发生断裂,显然是存在质量问题。因此,不管被告房地产公司对螺母管道选择、订购是否存在过错,因螺母和管道都是房地产公司作为房屋屋内设施的一部分出售给购房人的,所以开发商理应对其断裂造成购房人财产损害,承担产品责任。
责任编辑:邹慧